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關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知
中國證監會各派出機構，上海證券交易所，深圳證券交易所，中國證券登記結算有限責任公司，中國證券金融股份有限公司，中證數據有限責任公司，中國證券業協會，中國證券投資基金業協會：
為貫徹落實黨的二十大和中央經濟工作會議精神，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號)工作部署，進一步推進REITs常態化發行，完善基礎制度和監管安排，健全市場功能，更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。現就有關事項通知如下：
一、加快推進市場體系建設，提升服務實體經濟能力
(一)拓寬試點資產類型。貫徹落實中央經濟工作會議關于著力擴大國內需求，優化政策措施，充分發揮消費的基礎作用，把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。
(二)分類調整項目收益率和資產規模要求。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%;非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。
(三)推動擴募發行常態化。按照市場化法治化原則，鼓勵運營業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規范的上市REITs通過增發份額收購資產，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發行上市。
(四)擴大市場參與主體范圍。支持經營規范、治理健全、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司等金融機構開展資產證券化業務試點，允許符合條件的機構參與基礎設施REITs，依托其在基礎設施項目儲備和運營管理優勢，促進形成存量資產和新增投資的良性循環。
(五)加強二級市場建設。健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務。適時推出REITs實時指數。
二、完善審核注冊機制，提高制度化規范化透明化水平
(六)優化審核注冊流程。建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核注冊工作機制，進一步優化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。堅持開門辦審核，定期開展市場機構座談會，傳遞監管工作理念。
(七)明確大類資產準入標準。總結試點經驗，對產業園區、收費公路等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核和信息披露要點，對項目質量從嚴要求，并以適當方式向市場公開，加快成熟類型資產的推薦審核透明度和發行上市節奏。同時，建立常態化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題，并通過培訓、典型案例分享等方式向市場公開，加快試點項目進展，引導市場規范發展。
(八)完善發行、信息披露等基礎制度。健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。
三、規范與發展并重，促進市場平穩運行
(九)構建全鏈條監管機制。遵循REITs特點規律和風險特征，結合基礎設施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。突出以“管資產”為核心，按照實質重于形式的原則，加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監管。
(十)促進市場主體歸位盡責。證監局、證券交易所、證券業協會和基金業協會等單位應當各司其職，協同配合，形成監管合力。壓實基金管理人的主動管理責任，督促基金管理人、基金托管人、資產支持證券管理人、原始權益人、外部運營管理機構、財務顧問、證券基金服務機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。
四、進一步凝聚各方合力，推動市場持續健康發展
(十一)建立重點地區綜合推動機制。依托REITs儲備項目豐富的重點地區，聚焦國家產業政策鼓勵的能源、交通、生態環保、保障性租賃住房和數據中心等重點領域，推動完善由地方發展改革委、證監局、金融局、國資委等多部門參加的綜合推動機制，統籌協調解決REITs涉及的項目合規、國資轉讓、稅收政策、權益確認等問題，保障常態化發展的項目資源供給。堅持“兩個毫不動搖”方針，著力推動解決民營企業REITs試點存在的困難和問題。
(十二)推動完善配套政策。加強與相關部門溝通，進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體，助力市場平穩運行。借鑒境外成熟市場實踐，及時總結REITs試點經驗，抓緊推動REITs專項立法。
本通知自印發之日起生效。請結合單位職責，加快推動各項工作落實落地。
中國證監會
2023年3月7日